Locataire avec une place de parking inutilisée : peut-on la louer à un autre automobiliste ?

Une place en sous-sol dans le 15e arrondissement de Paris, louée 120 euros par mois avec un deux-pièces, et qui reste vide depuis que son locataire a vendu sa voiture pour passer au vélo et aux transports en commun.

Pendant ce temps, à deux rues de là, des conducteurs cherchent chaque soir où se garer et seraient prêts à payer 150 euros par mois pour un emplacement fermé. L’idée vient vite : confier la place à un autre automobiliste et couvrir, voire dépasser, ce qu’elle coûte. Avant de remettre le bip du parking à un inconnu, une question se pose pourtant, et sa réponse dépend du contrat qui couvre l’emplacement.

Le contrat qui couvre la place décide de la règle

Deux situations se rencontrent dans les immeubles. Dans la première, la place est louée avec le logement, par le même propriétaire. La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les locations de résidence principale, s’applique alors aussi aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La place suit le bail d’habitation : elle n’est pas un contrat à part, et ce que le locataire peut en faire se lit dans ce bail.

Dans la seconde, la place fait l’objet d’un contrat distinct, signé avec un autre propriétaire, ou avec le même mais sans lien avec le logement. Ce contrat relève alors des règles générales du louage, dans le code civil. C’est souvent le cas des emplacements loués au mois dans une résidence voisine ou dans un parking privé.

Le premier réflexe consiste donc à relire les papiers signés à l’entrée dans les lieux : un bail unique qui mentionne la place et un loyer global, ou deux documents séparés avec deux loyers. Les conséquences ne sont pas les mêmes.

Ce que disent les textes sur la sous-location

Le code civil pose un principe ancien : le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou pour une partie, et une telle clause doit être respectée à la lettre. Pour une place louée par un contrat séparé, tout dépend donc de ce que prévoit ce contrat. Beaucoup de contrats de parking contiennent une clause qui interdit la sous-location ou la soumet à l’accord du propriétaire.

Pour le logement, la loi de 1989 est plus stricte. Le locataire ne peut ni céder son contrat, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le locataire doit transmettre au sous-locataire cette autorisation et une copie du bail. Et si le contrat principal prend fin, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

La place louée avec l’appartement se trouve entre les deux : elle relève du bail d’habitation, et ce bail comporte presque toujours une clause sur la sous-location. Le plus sûr est de traiter la place comme le logement lui-même et d’obtenir un accord écrit du propriétaire, qui précise la durée, le prix demandé à l’automobiliste et, si possible, son identité. Une simple tolérance orale ne protège personne : un accord écrit et conservé permet de le prouver.

Ce que risque le locataire qui se passe d’accord

Le locataire reste tenu envers son propriétaire de tout ce qui se passe sur la place. Le code civil le rend responsable des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Une fuite d’huile qui tache le sol, un rétroviseur arraché sur le pilier, une porte de box forcée : c’est vers lui que le propriétaire se tournera, et non vers le conducteur qu’il ne connaît pas.

Il doit aussi user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination prévue par le bail. Une place prévue pour la voiture du locataire, occupée chaque nuit par un véhicule inconnu, et parfois par un utilitaire chargé de matériel, peut sortir de cette destination. Surtout, le contrat de louage se résout par le défaut de l’une des parties de remplir ses engagements.

Une sous-location interdite, ou faite sans l’accord exigé, est un manquement que le propriétaire peut porter devant le juge pour demander la fin du bail. Lorsque la place est rattachée au logement, c’est tout le bail d’habitation qui est en jeu, et non la seule place : la résiliation du bail par le propriétaire passe en cours de bail par le juge, qui apprécie la gravité de la faute.

Le gain, lui, reste modeste. Sur l’exemple parisien, la différence entre 150 et 120 euros représente 360 euros par an. La loi ajoute d’ailleurs, pour le logement, que le prix au mètre carré des locaux sous-loués ne peut dépasser celui que paie le locataire principal : le propriétaire qui donne son accord peut légitimement discuter le prix demandé.

La démarche la plus simple

Trois voies restent ouvertes au locataire qui n’a plus besoin de sa place. La première est de demander l’accord écrit du propriétaire pour la confier à un autre conducteur, en lui présentant les conditions : durée, prix, assurance du véhicule, remise du badge. Beaucoup de propriétaires acceptent, surtout si la demande est claire et limitée dans le temps.

La deuxième est de proposer de rendre la place. Lorsqu’elle figure dans le bail d’habitation, un avenant signé des deux parties peut la retirer du contrat et réduire le loyer d’autant. Le propriétaire récupère un emplacement qu’il pourra louer lui-même, et le locataire cesse de payer pour un espace qu’il n’utilise plus.

La troisième, lorsque la place fait l’objet d’un contrat séparé, consiste à le résilier selon le préavis qu’il prévoit, et à louer une place ailleurs le jour où une voiture reviendra dans le foyer, au mois ou à la demande.

Côté propriétaire, les mêmes questions se posent dans l’autre sens : que faire quand un locataire sous-loue sans autorisation, comment le prouver et quoi demander au juge. Le guide de monavocatbailleur.fr sur la sous-location non autorisée détaille ces étapes, de la constatation à la restitution des sommes perçues.